江西某商住小区建设项目可行性研究报告77页.docx

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1、钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 1 小区建设项目可行性研究报告小区建设项目可行性研究报告 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项 目 1.1.2 建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司 江西省新干县上达房地产开发有限公司，于 2013 年 5 月份成立，公司位于新干县金 川镇金川南大道 289 号箱包城 33 栋 102 号。注册资本为人民币 1500 万元。 公司经营范围：房地产开发经营、 、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责 制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工

2、 20 人，其中：管理人员 8 人，技术人员 9 人，其他人员 3 人。 公司在 2013 年 10 月 23 日，拍得新干县 DDH2013040 号地块。面积为 59213.2m （合 88.82 亩） ，以单价 3550.0 元/平方米成交，总价为 21018.0 万元。此地块用于开 发建设钰龙华府商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。 现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。 1.1.3 建设地点 项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路 和 105 国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。 1.1.4 法人代表： 公司法人代表、

3、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高 的经济理论水平和较强的经营管理能力。 1.1.5 建设性质：新建 1.1.6 建设规模： 项目总用地面积为 88.82 亩 （合 59213.2m2） ， 规划总建筑面积为 135470.1m2， 其中： 多层洋房面积 40521.6 ，高层住宅面积 56721.6m2，商业建筑面积 4228.57m2；总 居住户数 913 户，总停车位 690 个（地下 655 个，地下 35 个） 。 钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 2 1.1.7 项目建设期：三年。 1.1.8 估算总投资： 本项目总投资为 44015.49 万

4、元。其中：工程费 15988.25 万元，其他费用 22795.77 万元，预备费 3102.72 万元，建设期利息 2128.75 万元。 1.1.9 资金来源： 本项目申请银行贷款 13000 万元，其他自筹及预售收入再投入。 1.1.10 主要经济指标 一期项目主要经济指标表 表 12 序号 项 目 名 称 单 位 经济指标 1 总建筑面积 M2 135470.1 1.1 多层花园洋房面积 M2 40521.6 1.2 高层住宅面积 M2 56712.6 1.3 商业面积 M2 4228.57 共享大堂面积 M2 735.76 1.4 物业及社区用房 M2 201.58 1.5 其他公建

5、面积 M2 138.12 2 项目投资总额 万元 44015.49 2.1 工程费用 万元 15988.25 2.2 工程建设其他费用 万元 22795.77 2.3 预备费 万元 3102.72 2.4 建设期利息 万元 2128.75 3 资金来源 万元 52275.29 3.1 银行借款 万元 13000 3.2 建设单位自筹 万元 21018 3.3 预售收入 万元 18257.29 4 总成本费用 万元 34270.11 4.1 投资结转成本 万元 44015.49 4.2 经营费用 万元 2435.21 4.2.1 其中： 销售费用 万元 1739.43 4.2.2 管理费用 万元

6、 695.77 钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 3 4.3 财务费用 万元 2128.75 5 收入税金利润 5.1 经营总收入 万元 69577.31 5.2 营业税金及附加 万元 3778.35 5.3 土地增值税 万元 2783.09 5.4 税后利润 万元 10827.54 6 财务评价指标 6.1 所得税后内部收益率 % 67.85 6.2 所得税前内部收益率 % 103.88 6.3 所得税后财务净现值（Ic=15%） 万元 7056.63 6.4 所得税前财务净现值（Ic=15%） 万元 9889.89 1.2 可行性研究范围 1.2.1 可行性研究依据 1、 中

7、华人民共和国城市规划法 2、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住房2006165 号） 3、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则 4、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数(第三版) 5、 城市居住区规划设计规范(2002 年版)(GB50180-93) 6、 城市规划基本术语标准 （GBT50280-98） 7、 建筑工程建筑面积计算规范 （GBT50353-2005） 8、 江西省城市规划管理技术导则 9、 江西省规划实施技术导则 10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 12、建设单位提供的有关资料 1.2.2 可行

8、性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目 建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织 管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。 钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 4 1.3 可行性研究的结论 该项目的建设符合新干县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是新干县城 市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的 需要。是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规划、高品味建设房地产 开发项目，该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的

9、。 项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足新干县人民日益增长 的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平，以及新干县 人民对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量 将起到积极的推动作用。同时，项目最终还为推进新干县住宅产业现代化和住宅更 新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。 该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。 钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告 5 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目背景 2.1.1 新干县概况 新干县地处江西省中部，吉安市“北大门。县境北接樟树、丰城市，南连永丰、新 干县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积 1248 平方公里，总人口 30 万，现辖 5 镇 8 乡 2 个国营农林场，169 个行政村。县境内自然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、 林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。全县耕地面积 43.2 万亩，粮食总产量 22.2 万吨，是江西省商品粮生产基地。有山地 115 万亩，其中