房地产运营管理-计划管理.pdf

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1、第 1 页 公众号：米小侠 房地产运营管理-计划管理 第 2 页 公众号：米小侠 第 2 页 01 计划管理目的02 制定计划管理体系的方向03 计划管理体系落地 第 3 页 提高运营管理水平 规范运营管理工作 一切动作和体系都是为了满足战略目标的实现；计划管理，承上-战略经营， 启下-快速周转。 01 计划管理 目的 提升经营决策效率 确保战略目标实现 第 6 页 公众号：米小侠 第 6 页 01 计划管理的目的02 制定计划管理体系的方向03 计划管理体系落地 第 7 页 明标准应市场 创价值 02 制定计划 管理体系 的方向 明标准：标准工期，标准流程，标准动作，标 准成果，标准卡位。

2、应市场：顺应市场，抓住机遇，尊重事实，果 断决策。 创价值：挖掘潜力，激发斗志，经验沉淀，创 造价值。 第 8 页 公众号：米小侠 第 8 页 03 计划管理体系落地01 计划管理的目的02 制定计划管理体系的方向 第 9 页 第一节 计划管理体系构成 03 计划管理 体系落地 计划管理体系 计划 成果 流程 会议 计划编制 计划跟踪 计划预警 计划考核 问责机制 计划回顾 成果标准 成果审批 成果落定 开发流程 计划确定 计划调整 战略会议 经营会议 专项会议 资源 资金 市场 关注 第 10 页 第二节 计划编制 匹配覆盖 1、战略匹配 2、文化匹配 3、企业管控模式匹配 4、企业管理能力

3、匹配 5、人员素质匹配 1、覆盖各管理阶段 2、覆盖各开发阶段 3、覆盖各专业条线 4、覆盖全员 03 计划管理 体系落地 层级可控 1、全景计划 2、里程碑 3、一、二级 4、三级和专项计划 1、开发节奏 2、标准工期 3、信息工具 4、监控机制 计划编制四要素 古人讲，“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局 者，不足谋一域”。这说明了筹划未来的重要性，说 明了计划管理的重要性。 第 11 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 匹配 三年计划匹配集团战略目标，对全区域、全项目进行计划铺排。 三年计划匹配区域战略，深耕、裂变、发展。 战略匹配 狼性文化，计划完成率的增长率和增长速度-要求

4、区域每年的完成率必须有增长。 稳中有进，计划完成率的逐年提升-要求区域每年最低完成率标准。 文化匹配 集团主控，权利集中，区域执行-集团控里程碑以及一级二级节点。 集团平台，权利下沉，夯实区域-集团控里程碑节点和部分一级节点。 企业管控模式匹配 成熟区域，计划管理权限下放-监控。 成长区域，计划管理权限适度-指导。 企业管理能力匹配 计划的编制除了考虑战略目标实现，并同时要考虑企业人才的匹配度，否则适 得其反。 人员素质匹配 第 12 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 覆盖 专业线工作计划。 各部门年度计划。 覆盖各管理阶段 投前-投后-交付。 开盘前-交付前。 覆盖各开发阶段

5、强开发线计划-一般都是这么做的。 弱开发线计划-加强与项目的联动。 覆盖各专业条线 计划覆盖全员-全员参与。覆盖全员 第 13 页 全景计划 里程碑计划 一级、二级计划 三级OR专项计划 指集团重点关注、考核的一级节点（含里程碑节点）及 部分二级节点计划。 集团决策层关注的节点。 一级节点控制项目开发整体节奏，是集团考核关键控制 点；二级节点指导开发全过程各专业的工作协同，是区 域公司对各专业控制及考核的关键节点； 三级计划是项目全开发流程的细分计划，是项目全流程 管控重要工具和指引。 专项计划是对一些重要的环节（展示区开放、开盘、交 付等）做的工作流程指引 03 计划管理 体系落地 第二节

6、计划编制 层次 第 14 页 03 计划管理 体系落地 可控 快周转5912-25710 明确各专业线的标准工期，而不只是工程 经营数据分析，现场巡查，风险预警等 月度经营总表，计划统计报表等 第二节 计划编制 第 15 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 10个月 7 5个月 2个月【开工，拿地2个月内正式开工】 【开盘，首推不低于2万方】 冲刺“25710”！ 力保“5912 ”！ 【开盘1个月内去化70%】 【融资性现金流回正周期10个月】 第 16 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 全景计划设计思路 按级别，按分值，按管控 5个里程碑节点方案批复首次开盘展示区

7、开放现金流回正项目交付 15个一级节点产品定位展示区方案概念方案启动会施工证 开发贷放款首开去化70%预售证销售70% 回款90%竣备办理产证项目评估 14个二级节点 每个7分 3-5分 1-2分用地许可证景观方案精装方案工规证选定总包 开工施工图工程达预售主体封顶回款50% 外架拆除批量精装业主开放日项目结算 销售90% 正负零 第 17 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 全景计划设计思路-计划表设计参考 项目全景节点计划表 序 号 级别节点名称 考核分 值 首张预售证（楼 幢号、总面积） 第2张预售证 （楼幢号、总面 积） 第3张预售证 （楼幢号、总面 积） 第4张预售证 （

8、楼幢号、总面 积） 第N张预售证 （楼幢号、总面 积）节点成果备注 计划实际计划实际计划实际计划实际计划实际 项目获取 土拍日期或者签订合作协议日 期 1一级产品定位会3 完成项目定位产品建议书 并通过会议决策 同项目预备会； 项目获取后1015天； 2一级完成概念方案3通过概念方案内部评审 3二级取得用地许可证1取得建设用地规划使用证 4一级项目启动会5 通过启动会评审决策；启动会 成果文件：项目目标成本、 项目合约规划（招采计 划）、项目全景节点计 划、项目开盘专项计划、 项目融资专项计划、项 目设计专项计划、项目工 程策划备选案名、项目装修 标准、项目投资及收益验算； 项目获取后45天内

9、；参 照项目启动会报告模 板 第 18 页 03 计划管理 体系落地 第二节 计划编制 标准工期-冬歇期需要考虑 产品类 型 层数 开工至 垫层时 间（天） 基础垫层砼施工至出正负零 （天） 正负零到结构 封顶 结构封顶至外装饰工程 完工 外架落完时间（天） 毛坯落 完架至 竣备时 间 竣备到 交付时 间 （天） 春节及 雨季增 加时间 （天） 从开工到竣备 完成总工期(月) 基础结 构 （不含 土护及 桩基） 地下室结构 总工期 （天）层数 进度 (天/层) 进度 (天/层) 总工期 （天） 落架开 始（封 顶后） 进度 (天/层) 总工期毛坯 全装修 竣备 别墅35015 1 20 35 18 54 60 5 75 135 30-6015 12 / 多层65015 1 20 35 8 48 60 4 84 135 30-6015 12 15 小高层116015 1 20 35 6 66 60 4 104 150 30-6015 14 17 高层 186015 1 20 35 6 108 80 4 152 150 30-6015 17 20 257515 1 20 35 6 150 80 4 180 150 30-6015 20 23 337515 1 20 35 6 198 80