房地产项目全周期风险控制表-2020风险管理.pdf

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1、1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍 1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍 1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工 1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工 1.1.5土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响 1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险 1.1.7土地出让后

2、限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建 1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的 1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚 1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理 1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他经济纠纷，影响国土证办理 1.1.12其他风险 1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建 1.2.2项目需代建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要求、产权归属、移交标准、费用 分摊等），影响到项目验收 1.2.3代建标准不明确（如

3、：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收 1.2.4其他风险 2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求 2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况 2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致 2.1.4建筑退线距离与当地审批尺度不符 2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法通 过 2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单户面积与当地审批尺度不一致 2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：

4、卫生服务站未按要求设置在 首层） 2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等） 2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致 2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米） 2.1.11存在限高问题需要突破的风险 2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报） 2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成 2.1.14其他影响到规划报建的风险 2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路 2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用 2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定

5、不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条款） 2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致 2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算） 2.2.6为减少疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比等） 2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求 2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题 2.2.9其他风险 2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风险 2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队） 2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防

6、平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和布局不满 足，可以沟通） 2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁） 2.1 代建、托 管风险 消防报建 序号 1.1 土地移交、拆迁风险 1.2 规划报建 2.3 项目全周期风险控制表 类别责任人最迟解决时间风险描述解决方案 风险管控级别 （高、中、低、无） 进展情况责任岗位风险项 1.土地风 险 风险明细 人防报建 2.报建风 险 2.报建风 险 2.报建风 险 2.2 2.3.5其他风险 2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等） 2.4.2项目的建设对

7、现状居民产生影响，导致项目公示受阻 2.4.3项目周边无排放设施或排放指标 2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复 2.4.5其他风险 2.5.1绿化率的计算方法与规范要求不完全一致 2.5.2集中绿地不满足日照要求 2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%，实际测算32%，为规避风险按30%标注） 2.5.4景观实施图与报建图不一致（如：杭州按照扩初报批图验收） 2.5.5其他风险 2.6.1申报价格与当前政策要求不符 2.6.2其他风险 3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工 3.1.2总包备案形式不清楚，导致施工许可证办理延期无法开工（如：合

8、作方有国有企业背景需公开招投标） 3.1.3其他风险 3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间和程度不明确 3.2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施 3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟 3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度 3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素） 3.2.6其他风险 3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置） 3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度 3.3.3其他风险 3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场

9、实施的进度 3.4.2存在索赔未及时解决影响到现场施工的风险 3.4.3因预算不足或施工图预算未按期完成等原因，工程款已延期支付超2个月的或支付比例低于合同约定比例的60% 3.4.4存在策略分供方中标的风险 3.4.5总价包干合同履约中乙供主材市场价格涨幅超15% 3.4.6项目中标的施工单位首次进入该区域 3.4.7首次合作总包单位划定标段过大，高层超15万别墅超 5万 3.4.8四新技术项目所在区域资源为唯一垄断 3.4.9进场后发现项目被转包或分包的 3.4.10中标后主要管理团队中途更换 3.4.11其他风险 4.1.1红线外无市政接驳点 4.1.2接驳点位置距离项目较远 4.1.3无法满足项目双路供水要求 4.1.4管线容量或市政压力不满足项目要求 4.1.5截至中期停止点尚未启动设计 4.1.6对报建的时间要求预估不足，无法按时在交房前完成 4.1.7其他风险 4.2.1红线外无市政接驳点 4.2.2红线外雨污水竣工交付时不通 4.2.3其他风险 4.3.1项目外电源未确定 4.3.2外电源位置离项目距离较远 4.3.3外电源容量不满足项目要求 4.3.4外电源至项目管沟未通 4.3.5政府代建开闭所或外管线但政府资金来源及招标未落实 4.3.6截至中期停止点尚未签订施工单位合同 4.3.7对报建程序和时间点的要求预估不足，无法按时在交房前完成 4.2.8其他风险