中指院-房地产金融2020年11月月报.pdf

China Index AcademyChina Index Academy 中指研究院 房地产金融月度报告 2020年11月 第六十四期 1 摘 要 政策动向 宏观环境央行行长发文强调房地产行业应稳字当头； 坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产金融政策保持连续性。 地方政策广州发布闲置土地管理处理办法； 成都发文保障无房刚需家庭优先摇号选房。 房企融资 11月房企整体发债规模较上月相比有所上升，信用债发行规模提升明显，发行成本小幅 下滑；海外债发行规模下降，发债成本上升。 2 PART1 政策动向 PART2房企融资 PART3本期总结 目 录 3 政策动向 宏观环境央行行长发文强调房地产行业应稳字当头； 坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产金融政策保持连续性。 地方政策广州发布闲置土地管理处理办法； 成都发文保障无房刚需家庭优先摇号选房。 2020年11月房地产金融月报 4 宏观环境央行行长发文强调房地产行业应稳字当头 2020年11月17日，央行行长易纲发表研究文章再论中国金融 资产结构及政策含义，文中提到，要管理好房地产市场风险， 建立长效机制。在政策把握上，要坚持稳字当头，稳重求进，着 力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产融资状况的全面监 测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审 慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。在稳定需 求的同时，优化土地供给，促进供求平衡，实现房地产市场平稳 可持续发展。同时要完善地方税体系，建立依法合规、规范透 明、自我约束的地方债务融资机制，减少对土地财政的依赖。 房地产是我国居民的主要财产，房地产行业与其他行业关联度最高，因此维护行业健康稳定发 展对社会经济运行有重要意义。从需求端来看，稳房价、稳预期有利于维护居民财产的安全， 对房地产债务规模的监测有利于控制金融杠杆过高带来的风险；供给端来看，土地出让不应成 为地方政府增加财政收入的主要手段，控制地方债务土地融资规模，同样有利于遏制房地产金 融化、泡沫化。 中指点评 5 宏观环境坚持“三稳”原则，房地产政策保持连续性 11月26日，央行发布2020年第三季度中国货币政策执行报 告，提出下一阶段政策思路，强调稳健的货币政策更加灵活 适度、精准导向；根据宏观形势和市场需要，科学把握货币政 策操作的力度、节奏和重点；牢牢坚持“房住不炒”的定位， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房 价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定 性，实施好房地产金融审慎管理制度。 三季度之后，经济发展已基本回归正常，稳健的货币政策既保证市场充足的流动性，又避免“ 大水漫灌”带来的溢出效应，体现了政策的前瞻性、主动性、精确性和有效性，成效显著，传 导效率得到进一步提升；“三稳”体现了房地产行业在社会经济中的重要地位，只有平稳健康 的房地产市场才能与经济发展相辅相成，互相促进；房地产行业的金融属性对信用扩张或收缩 有重要影响，结合监管已开展的“三道红线”规定，行业杠杆问题将持续纳入审慎管理范畴。 中指点评 6 11月16日，广州市人民政府公布广州市闲置土地处理办法，详细规定了本市行政区域内闲置土 地的处理办法。其中所涉及闲置土地包括已完善建设用地手续的闲置土地和未完善建设用地手续的 闲置土地，经认定土地闲置满1年的，市土地行政主管部门可按标准计收土地闲置费，比如按出让土 地价款的20计收土地闲置费。逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起，按日加收应缴土地闲置 费总额1的滞纳金。而已完善建设用地手续的闲置土地，闲置期间累计满2年的，政府可以无偿收 回。对于未完善建设用地手续的闲置土地，且闲置期间累计满2年的，政府可以注销建设用地批准文 件，前期投入费用不予补偿。 办法颁布之后，企业期望以时间换区土地升值的情 况将难以再现，竞得土地将尽快进入开发程序，这对房 企提出了更高的资金要求。在融资端逐渐收紧、房企杠 杆率受到严控的背景下，房企在拍得土地前需评估后续 开发能力，现金流趋紧的企业拿地将更为谨慎；充足的 运营资金和合理的负债率是今后房企持续经营的关键要 素。 中指点评 地方政策广州发布闲置土地管理处理办法 7 地方政策成都发文保障无房刚需家庭优先摇号选房 11月24日，成都住建局、司法局联合出台关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补 充通知，优先保障无房家庭和棚改住户购房需求。登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上 的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房 源不低于房源数的70，剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。登记购房人数在当期准售房源 数1.2倍以内的商品住房项目，由开发企业自行组织有序销售。而登记购房人数在当期准售房源 数1.2倍至3倍之间的，按原有规定公证摇号排序选房，棚改货币化安置住户及无房居民家庭选购 后剩余房源用于普通购房家庭选购。 中指点评 成都进一步加大了支持合理自住需求，提高了向无 房居民家庭的政策倾斜，此举措符合“房住不炒” 的大基调，抑制了“网红盘”的投机需求，为无房 刚需人群提供了购房权益保障。 8 房企融资 2020年11月房地产金融月报 11月央行多次通过逆回购维护银行流动性合理充裕，同时开展中期便利操作， 补充市场流动性，维护金融市场健康。从企业融资情况来看，11月房企整体发 债规模较上月相比有所上升，信用债发行规模提升明显，发行成本小幅下滑； 海外债发行规模下降，发债成本上升。 9 房企融资逆回购操作保障银行系统流动性合理充裕 时间公开市场操作内容 11月2日人民银行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作中标利率2.2 11月3日人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作中标利率2.2 11月4日人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作中标利率2.2 11月5日人民银行以利率招标方式开展了300亿元逆回购操作中标利率2.2 11月10日 人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作中标利率2.2 11月11日 人民银行以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作中标利率2.2 11月12日 人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作中标利率2.2；同时，发行 了2020年第十期100亿元期限为3个月的央行票据，中标利率2.85，第十一期 150亿元期限为1年的央行票据，中标利率2.90。 11月13日 人民银行以利率招标方式开展了1600亿元逆回购操作中标利率2.2 11月16日人民银行开展了8000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.95。 11月17日 人民银行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作中标利率2.2 11月18日 人民银行以利率招标方式开展了1000亿元逆回购操作中标利率2.2 11月19日 人民银行以利率招标方式开展了700亿元逆回购操作中标利率2.2 11月20日 人民银行以利率招标方式开展了800亿元逆回购操作中标利率2.2 11月23日 人民银行以利率招标方式开展了400亿元逆回购操作中标利率2.2 11月24日 人民银行以利率招标方式