【地产分享】-LH项目后评估-成本篇__房地产运营管理.pdf

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1、105项目后评估成本篇.pptx项目后评估成本篇xx公司xx项目xx期xx组团xx年xx月2目录 项目基本情况 目标成本回顾 招标管理回顾 现场成本管理 后续的管理动作和建议305项目后评估成本篇.pptx1项目基本情况2目标成本回顾3招标管理回顾4现场成本管理5后续的管理动作和建议项目成本后评估4 总图1. 时间维度2. 业态特征3. 地形地貌特征（山地、填海区域等）4. 区域描述5. 影响成本的重要因素(市政配套特殊性、运营节奏调整、拿地条件的变化等） 面积指标差异1. 基准版和交房版面积指标对比2. 差异原因分析（方案调整、面积测算误差、计算规则改变、灰空间面积漏项等）项目成本后评估项目

2、基本情况招标管理回顾目标成本回顾TIPS:52 2组团组团待开发待开发1 1组团组团（联排别墅（联排别墅+ +社区商业）社区商业）开工开工时间：时间：2013.42013.4开盘开盘时间：时间：2013.82013.8竣备竣备时间：时间：2015.52015.5交房时间交房时间：2015.62015.6项目总图项目总图组团标段业态施工图预算面积报规面积（）备注面积()小计()一组团一标段别墅64,148 64,148 122,361目前已开发二标段别墅65,262 78,526 商业13,042 小计142,674 二组团二个标段别墅59,317 未启动51,424待开发变电亭200 未启动小

3、计59,517 合计202,191 173,785项目成本后评估实际建面指标与启动会基本一致一致面积信息面积信息案重点关注重点关注1.地处大西山板块，市政配套不完善（燃气、供暖燃气、供暖）2.属红旗镇政府镇政府管辖，主要市政分包垄断垄断、验收风险3.山地北北坡坡，考虑截洪排水，4.地处星级景区，南侧林地林地，环保验收存在风险项目基本情况招标管理回顾目标成本回顾605项目后评估成本篇.pptx2 目标成本回顾2.1目标成本对比2.2单方指标对比项目成本后评估7项目成本后评估 比什么？ 怎么比？总成本二级费项看趋势找原因土地条件政策变化突发事项测算偏差成本优化其他目标成本对比单方指标对比平稳下降激

4、烈波动各版本目标成本及二级费项变化的原因重点分析！结论TIPS:8 二级费项版目标成本版目标成本版目标成本差值差异原因二级费项对比表二、成本后评估编制方法目标成本回顾给出原因分析及后期项目如何尽量减少差异的办法启动版调整版1 调整版2交房版 总成本启动版调整版1调整版2交房版启动版调整版1调整版2交房版例目标成本对比单方指标对比土地条件政策变化突发事项测算偏差成本优化其他9 比什么？ 怎么比？交房版 VS 启动版对成功标尺的影响（假定货值不变）跟历史项目比跟竞品项目比跟地区公司自身限额比可售比窗地比体形系数钢筋指标混凝土指标模板。目标成本对比单方指标对比管理口径单方财务口径单方二级费项指标二、

5、成本后评估编制方法目标成本回顾TIPS:10指标维度本项目竞品历史项目可售比窗地比体形系数钢筋指标混凝土指标模板。二、成本后评估编制方法目标成本回顾费项交房项目集团限额历史项目竞品项目土地费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费景观工程费工程相关费合计目标成本对比单方指标对比例对比结论改进措施11单方成本：元/对比结论基础设施费（主要为自来水和暖气、燃气配套费），亿达作为本地龙头企业，较龙湖有较大优势。其他方面尤其建安及景观，龙湖配置标准及成本的控制均优于亿达。开发成本交房项目竞品项目实际建面差值(A-B)历史项目差异说明可售单方实际建面单方可售单方实际建面单方可售单方前期工程费207139

6、2261221717配套设施费216145945177- -3232基础设施费1,0216851,344530155155亿达本地地产优势建筑及安装工程费4,0642,7257,1653,880- -11551155环境景观工程费4603091,2401,010- -701701实际景观单方相差250元/，指标差异只要因容积率导致的景观面积差异较大对标口径开发成本5,9695,9694,0034,00310,92010,9205,7195,719- -1,7161,716赠送率46%改进措施提前对大市政单位市场及价格进行摸底，进行预控目标成本对比单方指标对比项目成本后评估案赠送率75%12指标

7、交房项目竞品项目历史项目可售比78%56.7%赠送率46.4%74.9%窗地比0.20.17地上含钢量3955地下含钢量60(独基)/78(桩基)层高4.2m80130（筏板）层高3.6m地上含砼量0.340.35地下含砼量0.44(独基)/0.53(桩基)0.750.9（筏板）一次结构单方9801150改进目标滟澜山地下车库层高（3.9/4.2m）可考虑优化，同时修改地区公司结构限额进一步降低窗地比，节省成本，提高节能系数对比结论结构指标总体优于竞品项目项目成本后评估目标成本对比单方指标对比案1305项目后评估成本篇.pptx3 招标管理回顾3.1 招标计划执行3.2 招标信息统计3.3 重

8、点分供方评价3.4 招标案例反思项目成本后评估14项目成本后评估招标计划执行重点分供方管理招标信息统计招标案例反思 评估目的：分析问题、强化项目总责任，确保招标计划横向交圈，纵向穿透。进场时间偏差招标时间压缩团队交圈不充分招标计划不合理习惯留余量团队配合意识弱本位主义欠缺通盘考虑 评估方法：找问题：找原因：找措施：加大项目总管控力度典型案例分享提高招标经办人影响力TIPS:15项目成本后评估招标计划执行重点分供方管理招标信息统计招标案例反思*项目招标计划执行情况回顾 （典型案列）招标项目招标计划进场时间现场大批量施工时间差异计划定标日期实际定标日期差异合同需求计划提交时间合同需求实际提交时间差

9、异计划提供图纸时间实际图纸提网时间差异消防工程2014/5/52014/8/5+91 2014/4/202014/4/28+82014/3/52014/3/25+202014/2/252014/2/26-1采暖工程2014/5/202014/8/20+91 2014/5/52014/5/15+102014/3/102014/4/5+252014/2/252014/2/27-2公区装修工程2014/5/302014/6/10+102014/5/102014/5/28+182014/3/152014/5/25+702014/1/102014/4/30+98 智能化工程2014/9/152014/6

10、/30-75 2014/6/12014/6/15+142014/5/12014/4/1-30 2014/4/12014/3/1-30 幕墙工程2014/7/12014/5/15-452014/6/102014/5/5-352014/5/52014/3/21-452014/4/202014/3/11-41 外墙涂料工程2014/5/162014/5/1602014/4/152014/4/1502014/3/102014/3/1002014/3/52014/3/501、工程实际进场时间偏差大，预留余量过大，存在工期索赔及价格波动风险。2、前面各环节时间拖延，大幅压缩招标时间，造采托底，降低招标质量