2022年的房地产关键词.docx

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1、2022 年的房地产关键词 2022 年即将过去，回望这一年，房地产行业又走过了非比寻常的一年：商品房销售规模大幅下降、楼市“断供风波”涌现、房企债务危机频现等等。 为了稳定楼市，2022 年从中央到地方都频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端， 政策力度不断加大， 房地产市场预期持续改善。 通过对这一年房地产行业所发生的热点回顾梳理， 总结出这些关键词，与大家回顾即将走过的 2022。 低迷 回顾 2022 全年房地产市场表现，整体可以用“低迷”来形容。 国家统计局数据显示，1-11 月份商品房销售面积 121250 万平方米，同比下降 23.3%；商品房销售额 118648 亿元，下降

2、 26.6%，楼市基本面整体仍较为虚弱。而从各月份表现来看，除 6 月交易量较高外，即使是 9、10 月这样的旺季，楼市成交情况也不佳。 楼市表现如此，土地市场也难独善其身。 2022 年，整体土地成交规模显著下降，多数城市供地计划完成率偏低。 从目前已完成集中供地城市的成交金额来看， 22城累计揽金1.77万亿元，相较于 2021 全年的 2.66 万亿元下降超 3 成，少成交了近9000 亿元。 同时，值得注意的是，由于土地市场的低迷表现，2021 年开始的“两集中”供地模式， 2022 年也迎来了灵活调整，多个城市不再严格执行全年三次集中供地。上海、杭州、无锡、苏州、南京、武汉、长沙等城

3、陆续开展了第四批、第五批集中供地，而此前部分自发跟进“集中供地”的城市也已逐步恢复常态化供地。 收缩 2022 年初， 万科董事局主席郁亮直言， 房地产行业已进入“黑铁时代”，万科也将进行一盘棋建设、开发业务萎缩下的组织适配、优化薪酬体系等调整。 不只是万科，包括华润、碧桂园、融创、旭辉、龙湖、中南置地、世茂、宝龙地产、建业集团、祥生、阳光城等众多房企在年内都进行了组织架构调整，不少房企还进行了多轮调整，而组织架构的调整方向更多是合并与裁撤，精简总部职能部门，区域人员则下沉至项目。 同时，部分房企多元化业务也在进行缩减。近些年，商业、酒店、长租公寓、 大健康这些多元化业务是不少房企积极尝试布局

4、的方向，它们被誉为“业绩第二增长曲线” ，但在 2022 年房企“自身难保”的情况下，多数房企选择砍掉多元化业务，聚焦主业。如万科、融创中国、旭辉控股、中南建设、中梁控股都曾公开表示“聚焦主业”，保持企业安全稳健发展。 更值得注意的是，房企不仅精简组织架构，收缩战略业务，连投资意愿也在不断收缩。克而瑞数据显示，11 月，TOP50 房企有接近 9 成没有拿地，而 2022 年前 11 月来看，投资“暂停”的房企超过 30 家，单月销售 50 强房企拿地金额不足 200 亿元，同环比分别下降 53%和68%，创下近三年新低，对比 2021 年以来投资金额高点时，更是大幅下降了 97%。 节衣缩食

5、，如今已成了房企的真实写照。 流动性危机 2022 年楼市整体下行， 房企销售也难言乐观。 克而瑞数据显示， 2022年前11个月， 百强房企销售操盘金额为57894.7亿元， 同比下降42.6%。 与此同时，房企销售目标完成情况也不甚理想。据中房网监测，1-11月份 16 家房企销售目标完成率均值仅达到七成， 与 2021 年同期超过八成的销售目标完成率均值相比，有较大差距。 销售整体处于触底阶段， 房企的债务压力也不断增大。 2022 年以来，包括融创、绿地、正荣地产、禹洲集团、阳光城、佳兆业、花样年、华夏幸福、泰禾集团、旭辉、龙光等至少 40 家房企发生债务违约。尽管目前房地产“三支箭”

6、正在加速落地，但政策总体会更多偏向未有债务违约、 经营安全性较好的优质房企， 涉及到的出险房企仍占少数。所以对于大部分房企来说，流动性压力依然不减。 而另据相关数据，2023 年境内地产债到期偿还量为 3583 亿元，共计424 只， 中资美元地产债到期金额为 580 亿美元， 共计 210 只。 其中，明年 1 月份与 4 月份为中资美元地产债偿债高峰， 单月到期金额分别为 98 亿美元、78 亿美元。 由此可见，未来房企流动性压力依然面临着巨大挑战。 维稳 2022 年伊始，三四线城市率先出台楼市扶持政策，陆续放宽楼市政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过

7、，上述举措对于提振市场需求力度相对偏弱，刺激效果不强。 4月末， 政治局会议强调， 支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 在此影响下， 央行、 银保监会和证监会相继表态，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，并积极支持房地产企业债券融资；地方楼市政策松绑频率也明显加快、力度也有所增大，部分城市相继出台“家人买房可互用公积金”等创新政策举措。 政策助力下， 全国商品房销售在 6 月呈现企稳回升态势， 但 7 月受“停贷”事件等影响，市场信心受挫，商品房销售再度转冷。随后，7 月的

8、政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。于是，稳定房地产市场成下半年目标，多地围绕这一要求继续出台支持政策。 进入四季度，管理层频频发声，出台稳楼市一揽子措施，向市场释放明确信号。其中，央行和银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策、财政部通知减免换购住房个人所得税、央行下调首套个人住房公积金贷款利率、5 年期 LPR 接连下调三次. 地方层面，各地更是“因城施策”引导合理住房需求，调控涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等

9、，部分城市还将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱，稳定房地产市场发展。 可以看出，稳市场、稳预期的导向在 2022 年十分明确，“维稳”这一主旋律贯穿了全年。 造血 需求端政策持续维稳的同时，供给端政策也在不断发力升级，帮助房企恢复经营“造血”功能。 11 月，“金融 16 条”正式出台，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等 16 条措施。自该政策出台后，信贷、债券、股权“三支箭”更是开始加速落地。截至目前，银行授信房企金额接近5万亿元， 另有8家房企储架式注册发行总金额超过 1200亿元

10、；此外，披露股权融资意向的上市房企至少超过了 30 家。 与此同时，银保监会、住建部、央行还就“困扰”房企很久的预售监管资金难题联合发布通知，要求商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 紧接着，证监会在 11 月底恢复上市房企和涉房上市公司再融资，12月恢复了自 2010 年被实质叫停的“房企借壳上市”，允许符合条件的房企借壳已上市房企， 允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。 伴随着供给端政策“大礼包”的发布，房地产行业的顶层支持再度迎来高潮，房企“造血”功能将逐渐恢复，流动性也将迎来一定宽松空间，这也无疑给当前房地产市场注入了一剂“强心针”