房地产专题研究报告-君卓咨询-2024.9-105页.pdf
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1、君卓咨询君卓咨询20242024年年0909月月房地产专题研究【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】2房地产专题研究房地产专题研究010101整 体 分 析整体分析整体分析030303拿 地 方 式拿地方式拿地方式020202政 策 分 析政策分析政策分析目目录录ONTENTSC050505专 题 总 结专题总结专题总结040404标 杆 案 例标杆案例标杆案例【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】3房地产专题研究房地产专题研究整体分析整体分析1【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】4房地产专题研究房地产专题研究发展阶段:发展阶段:房地产行业收缩房地产行业收缩将成为将成为常态,新房销售持续承压
2、,二手房的交易占比逐步攀升,收缩持续推常态,新房销售持续承压,二手房的交易占比逐步攀升,收缩持续推进,需求端政策密集落地,“低增长、去库存、优增量”进,需求端政策密集落地,“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的的发展模式将成为未来房企的主流模主流模式,式,阶段阶段一、萌芽期一、萌芽期中国房地产的首个爆发期,92南巡以后,全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市描描述述19911991-19971997二、成长期二、成长期1998 年5月央行颁布个人住房贷款 管 理 办 法 ;7月国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,房地产市场逐步
3、趋稳19971997-20022002三、爆发期三、爆发期中国经济的高速增长,直接带动了房地产开发的热潮,房地产行业进入黄金十年2003年,国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策20032003-20132013四、调整期四、调整期 房地产行业进入白银时代,政府采取一系列房地产刺激政策 2014年央行放松二套放贷,央行从中央层面彻底转向 南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购20142014-20162016五、收缩常态期五、收缩常态期 坚持房住不炒原则,长效管理调控机制 除北上一线城市外,房地产储量巨大,难以销售;二手住宅销售额上涨 公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求,加快“
4、三大工程”建设20172017至今至今4【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究发展现状。发展现状。自自20212021年以来,中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至年以来,中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至20242024年第一季度,新年第一季度,新房销售量(按价值计算)比房销售量(按价值计算)比20212021年的峰值下降了年的峰值下降了46%46%,新房开工量(按建筑面积计算)下降了,新房开工量(按建筑面积计算)下降了60%60%,房地产,房地产投资占投资占GDPGDP的比重从的比重从20202020年的年的14.0%14.0%下降到
5、了下降到了8.4%8.4%。(。(1/21/2)5图片来源:房地产行业现状分析及发展前景预测报告【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究42.99%43.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 201
6、5年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年中国中国20052005年年-20242024年年城市化率走势图城市化率走势图发展现状发展现状。整体国民经济持续稳定增长,人均收入水平稳步提高,快速城市化带来的城市新增人口的住房。整体国民经济持续稳定增长,人均收入水平稳步提高,快速城市化带来的城市新增人口的住房需求,以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求,既是构成我国房地产市场快速发展的原动力,需求,以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求,既是构成我国房地产市场快速发展的原动力,也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素(也是确保房地
7、产市场持续健康发展的重要因素(1/21/2)6【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】房地产专题研究房地产专题研究总量来看,2023年,商品房销售金额约11.6万亿元,同比下降6.5%,销售面积约11.2亿万方,同比下降8.5%,销售均价约10437元/平方米,自2018年起,商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升,而非销售面积的变化。2019年,全国商品房销售金额同比增长6.5%,其中销售均价同比增长6.6%,销售面积同比转负至-0.1%,开始对销售金额增长形成拖累,直至2023年,销售面积的逐渐下降,始终同销售金额的增长形成负效应。发展发展现状现状。20212021后,新房销售不畅
8、,供给减少,导致刚需购房者转向二手房市场,从而提高了二手房成后,新房销售不畅,供给减少,导致刚需购房者转向二手房市场,从而提高了二手房成交占比(交占比(2/22/2)7【版权所有版权所有 不得翻印不得翻印】8房地产专题研究房地产专题研究资本与运营的分离投融资管理能力与多环节整合能力的分离特殊关系与专业化积累的分离地产行业三大地产行业三大革命性趋势革命性趋势高速成长向成熟过渡市场集中度进一步提高行业品牌化高附加值化消化存量房产消化存量房产市场细分明显地产行业地产行业调整加速调整加速产品价值管理价值协同价值行业周期价值系统性整合价值第五代地产价值体系产业链产业链系统构建与细分、系统构建与细分、行业
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