「运营培训」推荐房地产运营总监的知识结构.pdf

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1、大分类知识分类所需掌握知识小分类了解 掌握 精通备注 为公司做“体检” 掌握布局能力/土地拓展能力/政府公关能力/风 险管控能力/人的能力/合作伙伴能力/产品研发 能力/绩效评价/品质评价/服务能力评价等方法 为公司做SWOT分析 主导公司SWOT分析，给出相对公正/客观的建 议与见解 战略地图编制主导公司战略地图编制，强调有逻辑推理性 BSC指标设臵 结合行业与历史指标，一起讨论出科学/合理的 BSC指标 战略计划编制主导公司战略计划编制与讨论，并最终至定版 无战略地图情况或不做SWOT分析情况下，能 精准识别公司优势与不足，提出次年管理提升专 产品/服务四层业务链分析方法 会计基本常识/复

2、式记账理论 资产负债表/利润表基本格式 偿债能力：资产负债率/流动比率/速动比率知 识 营运能力（资产管理）率：总资产周转率/流动 资产周转率/存货周转率/应收账款周转率 盈利能力：净资产周转率/总资产报酬率 发展能力：营业增长率/资本累积率 企业证照年检所需的资料 融资银行选择技巧 融资授信的方式 IRR/NPV/自有资金回报率知识 了解ARR/ROE/ROA等财务知识 土地契税/土地增值税/企业所得税征收方案 练就看“势”的本领 交通区位/市政配套/教育资源/旅游资源/规划 状态/消费力/产业趋势/同行业的趋势 项目初步定位一眼看透给出项目定位得分测算方案建议，实现项目初步 定为成功 行政

3、事业收费大致标准 规费大致标准 管理费用占比、融资成本、营销费用行业占比 基础/土方/高层、小高层、洋房、联排别墅、 学校主体/市政/安装/景观大致单方造价水平 建筑密度、容积率、绿化率、限高、红线退位知 识 不同业态产品容积率大致区间 里程碑节点大致工期 贴息法/一次借款一次偿还/分期借款分期偿还/ 一次借款分期偿还计算方式 懂得目标成本科目该如何梳理 懂得合约规划模板是如何梳理的，是否存在错项 与漏项的可能 了解合约规划中合同单价模式/采购模式/承包 模式 大致了解客户的“敏感点”，针对不合理的成本 投入给出见解 了解合同付款预测与里程碑节点大致关系及质保 金的时间有效性 了解人防面积与建

4、筑面积的比值 了解成本构成：人、材、机、企、利、规、税的 基本构成 政府规定强条：标准层层高/户型/朝向/光照时 间等 了解营销费用大致构成：营销代理费/营销推广 费/其它营销费用 了解管理费用科目构成及主要支出的构成 房地产运营总监的知识结构V1.2房地产运营总监的知识结构V1.2 无战略管 理部，或 战略管理 部并到运 营部门情 况下 实现多版本最佳方案经济测算 投资拓展 领导整个公司方案 测算，实现项目最 大化收益，寻找最 优的垫支与融资方 案，确保现金流健 康规划 方案设计 财务管理 为项目经济测算与 动态利润&现金流 监控打基础 无投资拓 展部，或 投资拓展 部并到运 营部门情 况下

5、 管理能力提升 战略管理 根据合约规划与付款预测，给出“垫支”的节点 与金额的建议 根据合约规划与付款预测，给出“融资”的节点 与金额的建议 主导整个方案设计与最佳经济方案构成，实现项 目利润最大化 要求设计部制定出施工图审图方案，参与施工图 审图 了解体型系数知识 了解地下车库停车柱网尺寸/中车位布臵/入口 位臵基本知识，给出初步建议 了解主流立面风格与大致成本投入 了解剪力墙基本结构，规避原则上错误 开发资质办理所需资料/办理流程及主管部门 节能评估审查办理所需资料/办理流程及主管部 门 环境影响评价办理所需资料/办理流程及主管部 门 用地规划证办理所需资料/办理流程及主管部门 方案审查办

6、理所需资料/办理流程及主管部门 国土证核发办理所需资料/办理流程及主管部门 初步设计审查所需资料/办理流程及主管部门 施工图技术审查所需资料/办理流程及主管部门 公建配套设施合同签定所需资料/办理流程及主 管部门 施工图行政审查所需资料/办理流程及主管部门 工程规划证核发所需资料/办理流程及主管部门 单项工程备案所需资料/办理流程及主管部门 招标投标备案所需资料/办理流程及主管部门 质量监督所需资料/办理流程及主管部门 施工许可所需资料/办理流程及主管部门 消防设计审核所需资料/办理流程及主管部门 商品房预测面积报告所需资料/办理流程及主管 部门 预售许可所需资料/办理流程及主管部门 质监监督

7、验收所需资料/办理流程及主管部门 环境验收所需资料/办理流程及主管部门 公建配套验收所需资料/办理流程及主管部门 规划验收所需资料/办理流程及主管部门 卫生防疫验收/园林验收/涉水验收/人防验收/ 防雷验收所需资料/办理流程及主管部门 竣工验收备案所需资料/办理流程及主管部门 学习了解标书制作/发标/回标/评标专家委员会 /定标时间安排原则等基本知识 了解什么是串标及如何预防串标 了解成本造价形成的由来：分、措、其、规、税 的规律及大致计算思路 参与供应商考察问卷制定与修订 参与供应商履约评估问卷的制定与修订 参与年度供应商总评与定级制度的制定与修订 懂得上游重大供应商增值税的税率，建议公司目

8、 标成本“价税分离” 懂得增值税税务筹划的方法，与采购部门/财务 部门一起建议最佳税务筹划方案 总包/专业承包/平行发包/独立发包/劳务分包 的模式与分工 投标保证金/履约保证金/质量保证金/预付款担 保/支付担保/投标保函/工伤保险知识 材料/人工价格调整原则与方法 工程备料款起扣点知识 土壤类型与勘察单位资质 浅基坑的四大支护方式与特点 深基坑的四大支护方式与特点 参与实现成本投入 最优化 施工图设计 报批报建 编制最优的三级报 批报建计划节点 参与相对最优伙伴 的识别与甄选与考 评 造价采购 降水的四大方式与优缺点对比 主要挖掘机与运泥车的工作量 成型管桩与灌注桩的原理 防水卷材与涂料的

9、应用 六大混凝土的性质 引气剂/早强剂/抗冻剂/缓凝剂等特性 五大建筑物结构特性 钢筋对焊与电渣压力焊接工艺施工方法 各种模板（尤其是木模板）的特性与施工方法 混凝土标准与最低养护周期 模板拆除标准与最低养护周期 主要树种的特性 幕墙的形态与主要特性 立面材料类型与属性 监理工作特性与规划 施工组织设计方案基本原理 三大专项施工方案：基坑/模板/幕墙的基本原 理与编制思路 等节奏/异节奏/无节奏流水施工组织作业特点 设计变更/签证的原则与应用 进度款计算方法 索赔与反索赔的原理 安全文明施工基本原理 四节一环保基本概念 主要分部分项工程质量管控与抽查重点与方法 资金计划审核 综合应急预案&专项

10、应急预案&现场处臵方案原 理 里程碑节点的选择思路 一二级计划模板的编制 三级（专项）计划的审核 后补计划、互提计划的来源及操作方法 部门月度计划的审核 网络计划的编制/识别方法，关键路线关键工作 的识别 工程计划首小时产值预警 其它计划延误可预见性预警与防范 赶工资源投入计算方案与协同 “产销平衡”的方法与把控 项目管理九大知识领域 定价与调价的方法及依据 各种广告的特性与投放方式划分 业态规划的原理与方法 交通动线的原理与方法 主力店/次主力店划分标准 商品规划陈列的原理与方法 品牌传播途径与方法 定价与调价对增值税/土地增值税/企业所得税 影响预判追踪 营销预算的编制原理与方法 战略会议

11、报告模板的梳理与主持 月度运营会议的主持 季度运营会议的主持 季度各职能会议模板的梳理 项目启动会模板的梳理 项目总结（含各专项）与后评估会报告模板的梳 理 年度经营会议的主持与模板梳理 （半）年度总裁发言稿的撰写 编制合理的项目一 二三级计划模板梳 理与预警 计划管理 提高决策的效率与 质量 会议管理 监督营销三级专项 计划的预警落实与 品牌传播 营销策划 资源的配给/分发 与协助 工程建造 主持会议结果的追踪方法（下次会议先报） 监管范围内会议卡片的制作方法 监管范围内会议流程图的绘制 麦肯锡方法&金字塔原理在协作文档编制工作中 的应用 项目目标责任书的审核 各部门绩效方案的建议 项目节点奖金制度的起草与修订 计划工作星级标准的制定 行为态度考核指标的权重与/选取原则建议 四种不同组织管控模式的优缺点 三种不同项目管控模式的优缺点 编制人力的测算 员工满意度调查方法与问卷设计技巧 掌握80/20原则，进行“钱”有关的权限切割 掌握轻重缓急的思路，进行“事”有关的权责切 割 作业指导书的编制主导与编订 作业流程图绘制主导与编订 收集各管理层关注点，进行表单设计与优化 是协助行 政人力资 源部，不 是主导， 如果运营 部与行政 人力资源 部门合 辅助人力资本最大 化 行政人力 提升公司整体运营 效率 流程与 BPR再造 推动运营管理工作 由被动到主动 绩效管理