「房地产市场运行报告」《中国宏观经济-房地产市场运行报告（2020年一季度）》.pdf

中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 目录目录 1.全球环境突发事件持续发酵，全球经济增速将放缓全球环境突发事件持续发酵，全球经济增速将放缓 ...................................................................... 1 1.1 疫情演变海外疫情仍在快速蔓延，下降拐点尚未出现疫情演变海外疫情仍在快速蔓延，下降拐点尚未出现 ............................................................... 1 1.2 疫情疫情影响海外疫情对全球经济、金融均产生明显负面冲击影响海外疫情对全球经济、金融均产生明显负面冲击 ........................................................ 2 2. 国内环境经济存低位反弹预期，金融环境相对宽松国内环境经济存低位反弹预期，金融环境相对宽松 .................................................................... 4 2.1 国内经济经济增速将在低位回升，进出口拖累经济反弹幅度国内经济经济增速将在低位回升，进出口拖累经济反弹幅度 .................................................... 4 2.2 国内金融进一步加大逆周期调节，降息降准仍可期国内金融进一步加大逆周期调节，降息降准仍可期 ................................................................... 7 2.3 房地产市场房贷利率进一步下调，金融监管依旧严格房地产市场房贷利率进一步下调，金融监管依旧严格 ............................................................. 10 摘要摘要 当前国外疫情集中爆发并呈加速蔓延态势， 对我国经济发展、 金融系统的稳定均带来新的不确定性，当前国外疫情集中爆发并呈加速蔓延态势， 对我国经济发展、 金融系统的稳定均带来新的不确定性， 面对更加复杂的国内外环境，中央多次强调保持流动性的合理充裕，二季度降息降准依然可期。同时，面对更加复杂的国内外环境，中央多次强调保持流动性的合理充裕，二季度降息降准依然可期。同时， 中央加快启动“新”基建，有效扩大内需，二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振，推动经济中央加快启动“新”基建，有效扩大内需，二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振，推动经济 逐渐恢复，但进出口进一步走弱将拖累二季度经济增速反弹幅度。对房地产市场而言，短期相对偏松的逐渐恢复，但进出口进一步走弱将拖累二季度经济增速反弹幅度。对房地产市场而言，短期相对偏松的 金融大环境下， 房企融资将略有改善， 但中央对房地产金融监管力度不放松， 企业资金改善空间或有限；金融大环境下， 房企融资将略有改善， 但中央对房地产金融监管力度不放松， 企业资金改善空间或有限； 另外，在利率新政下，另外，在利率新政下，5 年期年期 LPR 存一定下行空间，房贷利率或将伴存一定下行空间，房贷利率或将伴随随 LPR 的下调有所下移。的下调有所下移。 中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报告房地产运行分析报告 2020 年年 4 月月 全国的土地实时推出、成交数据，各大企业实时销售数据，市场宏观数据，行业指数，两百 个热点城市的项目交易数据，企业分析，排行榜，全类别统计，市场监测，开盘监测，土地 供应、成交，城市整体市场销售情况, 二手房销售情况等数据。周报，月报，季报，年报。 丛晨曦微信电话1 5 8 1 0 6 3 6 3 6 8 邮箱c o n g c h e n x i f a n g . c o m 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报告房地产运行分析报告 1 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 1. 全球环境全球环境海外疫情拐点尚未出现，全球经济增速海外疫情拐点尚未出现，全球经济增速放缓放缓 1.1 疫情演变疫情演变海外疫情海外疫情仍仍在快速蔓延，下降拐点在快速蔓延，下降拐点尚尚未出现未出现 目前新冠疫情正在全球迅速蔓延， 截至 4 月 21 日， 全球新冠疫情累计确诊病例超 250 万人次，其中，海外累计确诊病例超 240 万人次，且仍旧在快速蔓延之中，近期日新增确 诊病例虽有所震荡，但规模依旧在 50000 人次以上，美国、意大利、西班牙等国家累计确 诊病例居全球各国前列，累计确诊病例均在 15 万人次以上，美国已超 80 万人次。 图图中国和海外部分国家新冠肺炎累计确诊病例数量中国和海外部分国家新冠肺炎累计确诊病例数量 数据来源国家统计局、中指研究院综合整理 纵观疫情发展史，此次疫情可分为三个阶段 第一阶段为全球局部爆发期（1 月中下旬至 2 月中旬） ，在此期间，我国国内疫情集中 爆发，海外疫情累计确诊病例尚不足 1000 人次，我国采取了严格的管控措施，封城、交 通管制等多种举措齐发力，一定时间内控制住疫情的快速蔓延。 第二阶段为海外疫情蔓延期（2 月中下旬至 3 月中旬） ，2 月中下旬开始，海外累计确 诊病例增多， 日新增确诊病例超越中国， 与此同时， 中国疫情防控进一步显效， 3 月 7 日， 全国日新增确诊病例已降至 100 人次以下，多地加快复工复产，内部疫情管控措施有所放 松。 第三阶段为海外疫情全面爆发期（3 月中下旬至今） ，3 月 12 日，海外日新增确诊病 例首次超过 5000 人次，欧美（美国、意大利等）主要经济体疫情全面爆发，各国的防疫 措施也明显加强，当前海外日新增确诊病例依旧在 5 万人次以上，疫情放缓的拐点尚未出 现。此时，中国疫情防控取得阶段性成效，进入主要防范境外输入病例阶段，相关政策逐 步转移至稳经济、保民生等方面。 人次以上5000 日新增确诊达至 海外全球爆发全球爆发 以下5000增病例在 计确诊增多，日新 海外累全球蔓延全球蔓延 人次1000诊尚不足 为主，海外累计确 以中国局部爆发局部爆发 天41人次，已历时5000海外日新增突破天45以下，历时100从武汉封城举措到日新增确诊降至 宣布封城 日，武汉 23月1 人次以下100降到 新增确诊病例下 日，国内日7月3 中国 诊病例超过 海外累计确 例5000 确诊突破 海外日新增 个小高峰 增确诊病例有 湖北彻查，新 国外日新增确诊（右）中国累计确诊（左）国外累计确诊（左） 西班牙（左）意大利（左）美国（左） 次 人 4/174/124/74/23/283/233/183/133/83/32/272/222/172/122/72/21/281/23 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 2 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 1.2 疫情影响疫情影响疫情对全球经济、金融均产生明显疫情对全球经济、金融均产生明显负面负面冲击冲击 疫情的爆发对经济体系产生负面冲击，经济增速放缓和疫情预期的不确定性对金融市 场亦产生负面影响，金融市场的萎靡加速了流动性的紧张及资产价格的下跌，反过来又影 响经济体系的正常运行。总之，疫情的负面影响是全方位的，对经济、金融体系均产生明 显的冲击。 1.2.1. 全球经济全球经济全球经济景气度进一步下滑全球经济景气度进一步下滑，国际组织下调全年，国际组织下调全年 GDP 增速增速 图图2016 年年至今至今全球及重点国家制造业全球及重点国家制造业 PMI 走势走势 数据来源wind，中指研究院综合整理 2018 年以来，在国际贸易环境突变及各国内部结构性矛盾冲击双重影响下，全球多 个国家经济景气度下滑，美国、意大利、德国制造业 PMI 均在 2018 年初呈现下滑趋势， 2020 年 2 月，全球制造业 PMI 下滑至 47.2，为 2015 年以来最低值，主要由受疫情严 重影响的国家制造业 PMI 明显下滑带来的拖累效应所致；3 月，美国、德国、意大利制造 业 PMI 均运行在临界点以下， 其中意大利制造业 PMI 下滑较为明显， 同期全球制造业 PMI 持续运行在荣枯线以下。鉴于当前全球疫情缓和拐点仍未出现，多国防疫举措仍将处在严 控状态，将继续限制各国国内及国际经济活动，对各国经济的发展带来冲击，短期全球经 济景气度进一步下滑。 表表IMF 对全球及主要经济体对全球及主要经济体 2020 年年 GDP 增速预测增速预测 时间时间 全球全球 发达经发达经 济体济体 新兴市场新兴市场 和发展中和发展中 经济体经济体 主要经济体主要经济体 中国中国 美国美国 意大利意大利 英国英国 法国法国 德国德国 2017 3.62 2.17 4.64 6.77 2.18 1.51 1.66 1.57 2.05 2018 3.73 2.36 4.68 6.60 2.88 1.17 1.36 1.56 1.91 2019 3.01 1.68 3.92 6.14 2.35 0.01 1.24 1.25 0.54 2020 -3.03 -6.11 -1.05 1.18 -5.91 -9.13 -6.50 -7.18 -6.95 数据来源wind，中指研究院综合整理 考量到突发事件对全球及各国经济体系的冲击，近期国际货币基金组织（IMF）下调 各国家 2020 年预测实际 GDP 增速，全球、发达经济体及新兴市场和发展经济体 2020 年 PMI全球制造业PMI德国制造业PMI意大利制造业PMI美国制造业 65 60 55 50 45 40 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 3 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 GDP 增速均为负值，而主要经济体中，除中国 GDP 同比增长近 1.2以外，其余各经济 体 GDP 同比均下降。 1.2.2. 全球金融全球金融资产价格明显下跌，风险波动率显著上行资产价格明显下跌，风险波动率显著上行 图图2020 年年 3 月美国国债收益率、标普月美国国债收益率、标普 500 指数走势指数走势 数据来源Wind，中指研究院综合整理 图图2008 年金融危机期间及年金融危机期间及 2020 年疫情期间年疫情期间标普尔标普尔 500 指数波动率指数（指数波动率指数（VIX）） 数据来源Wind，中指研究院综合整理 随着海外疫情的集中爆发，海外金融市场运行出现明显震荡，资产价格下跌明显，3 月9号， 美股触发第一次熔断， 股债双跌， 风险波动率亦随即上升， 在3月16日达至82.69， 已经超过 2008 年全球金融危机时期的最高水平。随后，美国采取力度较大的货币和财政 政策，为市场注入足够的流动性，近期美元流动性紧张状态明显改善，风险波动率已有显 著回落，但仍高于 20，股债两市亦在低位有所反弹，但尚没有企稳回升预期，后期金融 市场发展仍与疫情走向息息相关。 为应对新冠疫情给金融市场、经济带来的冲击，海外多国纷纷出台宽松的货币政策， 且随着疫情的演变对政策的宽松力度层层加码， 以保障市场流动性。 其中以美国力度最大， 在大幅降息、回购操作及量化宽松政策之外，美国还运用非常规货币工具，直接向市场注 入流动性，以稳定经济和金融市场。 股债均有所反弹，流动性紧张有所缓解 流动性收紧 现背离，股债双跌， 标普和国债收益率 跌，债市成避 益率同步下 标普和国债收 指数（右）500标准普尔美国年期美国国债收益率（左）10 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 2020-04-20 2020-04-09 2020-04-01 2020-03-24 2020-03-16 2020-03-06 2020-02-27 2020-02-19 2009-07-01 2009-06-23 2009-06-15 2009-06-05 2009-05-28 2009-05-19 2009-05-11 2009-05-01 2009-04-23 2009-04-15 2009-04-06 2009-03-27 2009-03-19 2009-03-11 2009-03-03 2009-02-23 2009-02-12 2009-02-04 2009-01-27 2009-01-16 2009-01-08 2008-12-30 2008-12-19 2008-12-11 2008-12-03 2008-11-24 2008-11-14 2008-11-05 2008-10-28 2008-10-20 2008-10-9 2008-10-1 2008-09-23 2008-09-15 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 45.41 82.69 80.86 次回归到相对正常水平 指数再VIX个月之后，7历经近 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 4 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 表表2020 年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措 国家国家 货币政策宽松措施货币政策宽松措施 欧洲 欧央行在负利率背景下，开启量化宽松，将推出包括长期再融资操作 （LTROs） 美国 3 月中旬两次非常规降息后推出“零利率” ，同时启动量化宽松政策， 23 日宽松政策再度加码，开始购买除股票外几乎所有的信用产品， 28 日，特朗普正式签署 2 万亿美元经济刺激法案。 G20 G20 峰会重磅声明不惜一切代价应对疫情冲击，启动 5 万亿美元经济计划。 数据来源中指研究院综合整理 2. 国内环境国内环境经济经济短期压力大，二季度短期压力大，二季度存存低位回升低位回升预期预期 对中国而言，新冠疫情集中爆发相对较早，其对我国经济的冲击主要体现在 1-2 月供 需数据上，3 月疫情得以阶段性控制及经济活动逐步恢复，供需两侧数据均在低位有所反 弹，但当前海外疫情正处高发期，各国经济均面临下滑预期，这将影响我国经济的恢复发 展，尤其是进出口方面。 2.1 国内经济国内经济经济增速经济增速将在低位回升，将在低位回升，进出口拖累经济反弹幅度进出口拖累经济反弹幅度 图图2015 年至今年至今季度季度 GDP 同比及三大需求对同比及三大需求对 GDP 的拉动作用走势的拉动作用走势 数据来源海关总署，中指研究院综合整理 一季度经济同比下降， 三大支出拉动作用均为负一季度经济同比下降， 三大支出拉动作用均为负。。 一季度， 我国 GDP 同比下降 6.8， 为改革开放以来首次负增长，三大支出对 GDP 的拉动作用均为负值，内外需求均疲软， 其中最终消费支出对 GDP 增长的拖累效应最具明显，拖累 GDP 增速 4.36 个百分点。 图图2015 年至今我国进、出口同比及贸易差额走势年至今我国进、出口同比及贸易差额走势 数据来源海关总署，中指研究院综合整理 当季同比的拉动GDP货币和服务净出口对当季同比的拉动GDP资本形成额对 当季同比的拉动GDP最终消费支出对当季同比（左）GDP 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 进口（右）出口（右）贸易差额（左） 元 美 亿 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 45 30 15 0 -15 -30 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 5 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、、010-56319252。。 我国进我国进出口出口明显承压明显承压，，短期形势仍不乐观短期形势仍不乐观。。一季度我国出口同比下降 13.3，进口同 比下降 2.9，降幅均较 1-2 月有所收窄，单 3 月出口同比下降 6.6，降幅较 1-2 月收窄 10 个百分点以上， 但这并不代表全球贸易环境的改善， 或更多的为前期国内疫情期间积压 订单的释放。短期来看，一方面国内出口商品的供给能力逐步恢复，对我国出口将有一定 程度上的支撑；另一方面，海外疫情的持续发酵将明显减弱外需动力，同时也将影响海外 商品的供给能力，进而拖累我国加工贸易的进出口，二季度国内进出口形势仍不容乐观。 图图2017 年至今消费、固定资产投资累计同比及制造业从业人员指数走势年至今消费、固定资产投资累计同比及制造业从业人员指数走势 数据来源国家统计局，中指研究院综合整理 一季度一季度消费、投资明显下滑消费、投资明显下滑，，3 月月投资投资同比同比转增转增。。一季度社会消费品零售总额、固定 资产投资同比下降均在两位数以上，主要因 1-2 月国内疫情处于高发时期，居民消费受到 抑制及社会、经济活动受限所致，1-2 月消费和投资同比降幅均在 20以上，3 月两者同 比降幅均在1-2月历史低点有所收窄。 具体来看， 一季度社会消费品零售总额同比下降19， 其中 1-2 月受疫情影响，同比下降 20.5，3 月同比下降 15.8，降幅较 1-2 月收窄 4.7 个百分点。一季度固定资产投资同比下降 16.1，三大门类投资同比均显著下降，房地产 开发投资下降 7.7，制造业和基础设施投资下降均在 20左右，但较 1-2 月降幅均有明 显收窄，3 月，固定资产同比止降转增，同比增长 6.05。 图图2017 年至今工业增加值增速、年至今工业增加值增速、2020 年以来制造业年以来制造业 PMI 及分项走势及分项走势 数据来源国家统计局，中指研究院综合整理 近期复工复产提速，供给端有所改善，但后期近期复工复产提速，供给端有所改善，但后期经济景气度经济景气度依旧存压依旧存压。。新冠疫情影响春 0 10 20 30 40 50 60 -30 -20 -10 0 10 20消费品零售总额累计同比（左）固定资产投资累计同比（左）PMI从业人员（右） 25 30 35 40 45 50 55 制造业PMI 生产量 从业人员 新订单 新出口订单 采购量 在手订单 原材料库存 产成品库存 购进价格 供应商配送时间 进口 2020-012020-022020-03 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 工业增加值增速左 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 6 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 节后复产节奏，供给侧多方数据均疲软。一季度，规模以上工业增加值同比下降 8.4， 其中 1-2 月降幅明显，同比下降 13.5，3 月工业活动有序恢复，工业增加值同比明显改 善，同比下降 1.1，较 2 月收窄 20 个百分点以上。2 月制造业 PMI 为 35.7，较 1 月 回落 14.3 个百分点，为 2005 年公布数据以来单月变化幅度最大值，内部各分项均呈现不 同程度的下滑，其中生产指数和采购指数均下滑 20 个百分点以上；3 月制造业 PMI 在 2 月低基数下有所反弹，但短期的反弹并不代表经济已经回暖，鉴于全球经济景气度明显下 滑预期，后期国内制造业 PMI 仍存回落压力。 图图2015 年至今年至今 CPI、、PPI 同比走势同比走势 数据来源Wind，中指研究院综合整理 CPI 同比存下滑预期，同比存下滑预期，PPI 同比将持续低迷。同比将持续低迷。一季度 CPI 同比上涨 4.9，仍处历史 相对高位，3 月 CPI 同比上涨 4.3，涨幅较疫情期间高位有所回落，其中食品项同比上 涨 18.3，涨幅回落 3.6 个百分点，对 CPI 的推动作用减弱，一方面猪周期的带动效应有 所减弱，同比涨幅回落；另一方面，随着复工复产的加快，交通物流的逐步恢复，蔬菜瓜 果价格有所下降。二季度时令蔬菜瓜果的供应力度将有所加大，蔬菜瓜果价格存继续下调 预期，同时猪肉价格延续高位回落，食品项对 CPI 同比上涨带动效应进一步减弱，叠加去 年基数较高，CPI 同比或将呈下降趋势。 一季度 PPI 同比下跌 0.6，受疫情冲击影响，去年年末 PPI 同比修复趋势暂缓，3 月同比下跌 1.5，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业等多行业价格同比均下 跌，另外，2 月，国际原油市场在疫情及政治因素影响下，价格大跌，影响国内石油相关 行业价格止涨转跌，3 月价格跌幅扩大。当前原油主要产油国虽达成减产协议，但鉴于海 外疫情仍在发酵，原油需求大幅缩减，国际原油价格短期内难有上升动力，二季度 PPI 同 比仍存下行预期。 2020 年年一季度一季度，国内经济供需两侧多项数据下滑，，国内经济供需两侧多项数据下滑，其中其中 1-2 月月多项多项经济经济指标同比指标同比达达 到历史最大降幅到历史最大降幅，可见，可见短期内疫情对经济冲击较为显著；短期内疫情对经济冲击较为显著；3 月以来，国内疫情得到阶段性月以来，国内疫情得到阶段性 同比PPI当月同比CPI 12 8 4 0 -4 -8 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 7 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 有效控制，经济活动也出现了明显改善，叠加稳经济的货币、财政支持政策频出，有效控制，经济活动也出现了明显改善，叠加稳经济的货币、财政支持政策频出，3 月经月经 济供需两侧数据均济供需两侧数据均在低位有所回升在低位有所回升。。 表表2020 年以来我国扩大内需的相关政策年以来我国扩大内需的相关政策 时间时间 会议会议 内容内容 1.3 李克强主持召开国务院常务会议 确定促进制造业稳增长的措施 3.4 中共中央政治局常务委员会议 加快 5G 网络、数据中心等新兴基础设施建设进度 3.10 李克强主持召开国务院常务会议 确定应对疫情影响稳外贸稳外资的新举措 3.14 国家发展改革委等 23 部门 关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的 实施意见 3.27 中共中央政治局会议 加大宏观政策对冲力度，有效扩大内需，全面做好 “六稳”工作 4.17 中共中央政治局会议 要积极扩大国内需求，要释放消费力，做好复工复 产，复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。 数据来源中国政府网，中指研究院综合整理 展望二季度展望二季度，，多项扩内需支持政策频出，叠加企业活动恢复明显加快，将有力支撑消 费和投资低位回升。其中，消费在利好政策及收入预期下滑的双重博弈下，增速反弹幅度 将滞后于投资，国家已经明确提出启动“新”基建，基建投资或将加速，投资将成为短期 稳经济的重要抓手，另外二季度我国进出口形势仍不容乐观，且对内需亦产生一定不利影 响，将削弱二季度我国经济反弹幅度。 2.2 金融金融环境环境进一步加大逆周期调节，降息降准仍可期进一步加大逆周期调节，降息降准仍可期 2020 年 1-2 月， 受国内疫情影响， 居民及企业经济活动受限叠加短时恐慌情绪加重， 金融市场呈现短暂震荡， 随后利好的货币及财政政策出台， 金融市场渐趋稳定。 进入 3 月， 国内经济活动逐步恢复，但海外国家受疫情影响，金融市场显著震荡，在资本全球一体化 的背景下，我国金融市场亦有一定波动。 图图2016 年以来金融机构新增人民币贷款及各项分支贷款走势年以来金融机构新增人民币贷款及各项分支贷款走势 数据来源央行，中指研究院综合整理 疫情期间经济主体中长期资金需求受到抑制，近期资金需求明显提升。疫情期间经济主体中长期资金需求受到抑制，近期资金需求明显提升。2020 年一季 度，新增人民币贷款 7.1 万亿，同比多增 1.29 万亿，其中，2 月新增人民币贷款 9057 亿 元，在 1 月历史高点上环比大幅减少 24343 亿元，是 2014 年以来环比减少幅度最大值， 中长期贷款短期贷款及票据融资新增人民币贷款 元 亿 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 8 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 受延迟复工及居民购房情绪低落等因素的影响，企业及居民中长期贷款需求减弱，新增规 模为近五年同期最低，新增中长期贷款同比减少 2825 亿元，是新增人民币贷款的主要拖 累项。分部门来看，居民新增贷款减少最为明显，受疫情影响，居民在加大日常生活必需 品采购的同时， 将可选消费降至低点， 居民新增短期和中长期贷款均出现明显下降。 3 月， 随着企业逐步复工经营及居民购房预期的回温，资金需求低位反弹，新增人民币贷款 2.85 万亿，同比多增 1.16 万亿，其中新增中长期贷款同比多增 3203 亿元。 图图2020 年以来上证综合指数、汇率及年以来上证综合指数、汇率及 2019 年以来外汇储备走势年以来外汇储备走势 数据来源央行，中指研究院综合整理 3 月受海外金融风险波及，外汇储备明显减少，资本价格有所波动。月受海外金融风险波及，外汇储备明显减少，资本价格有所波动。2020 年 2 月， 国内新冠疫情尚在高峰期，市场不稳定情绪蔓延，国内股市明显下跌，随着中央一系列财 政货币政策的出台以及防疫工作的有序推进，金融市场渐趋平稳。3 月以来，海外疫情的 集中爆发引发海外金融市场震荡加剧，美元流动性收紧，国内股市债市受到波及，另外， 美元指数进一步走强，叠加主要国家资产价格下跌，我国外汇储备缩水，3 月外汇储备为 2019 年以来单月最低值。综合来看，受海外金融市场震荡影响，我国股市亦同步下跌， 但跌幅在全球中相对较小。 表表2020 年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措 日期日期 货币政策宽松措施货币政策宽松措施 3.16 人民银行实施定向降准，释放长期资金 5500 亿元，同时，开展中期借贷便利 （MLF）操作 1000 亿元，中标利率 3.15。 4.3 中国人民银行决定对中小银行定向下调存款准备金率 1 个百分点， 将金融机构在央 行超额存款准备金利率从 0.72下调至 0.35。 4.17 中共中央政治局会议指出，要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响 积极的财政 政策更加积极有为，稳健的货币政策更加灵活适度。 4.20 4 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为1 年期 LPR 为 3.85，5 年期以上 LPR 为 4.65。 数据来源中指研究院综合整理 为保障国内资金流动性合理充裕，为国内经济恢复发展提供更有力的资金环境，我国 加大货币政策的逆周期调节力度，同时鉴于当前国内防疫工作取得成效且经济活动正有序 推进，我国货币政策充分发挥其灵活自主性以匹配当前宏观环境的需求，降准、降息、公 开市场操作稳步推进。 年开门大跌 2020响，股市 受国内疫情影 次熔断 股市第一 日，9月3 上证综合指数（右）美元兑人民币中间价（左） 2020-04-022020-03-022020-02-022020-01-02 7.2 7.1 7.0 6.9 6.8 3200 3100 3000 2900 2800 2700 2600 外汇储备 元 美 亿 2020-03 2020-02 2020-01 2019-12 2019-11 2019-10 2019-09 2019-08 2019-07 2019-06 2019-05 2019-04 2019-03 2019-02 2019-01 31400 31200 31000 30800 30600 30400 30200 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 9 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 图图2016 年以来年以来 LPR、、MLF 利率及大型存款类金融机构存款准备金率走势利率及大型存款类金融机构存款准备金率走势 数据来源Wind，中指研究院综合整理 定向降准、降息稳步推进，超额准备金利率下调。定向降准、降息稳步推进，超额准备金利率下调。2020 年，为保证春节及疫情期间 合理充裕的流动性，我国全面降准的同时下调 MLF 利率 10 个百分点，3 月在全球多个国 家纷纷开启降息潮及加大量化宽松力度之际，我国进行了普惠金融定向降准，进一步促使 资金流向实体经济，防止大水漫灌；3 月底，中央加大逆周期调节力度，央行开展逆回购 操作利率下调 20 个基点，随即 4 月 20 日 1 年期 LPR 亦下调 20 个基点至 3.85，降息 力度加大。 值得关注的是， 4 月初， 央行对中小银行存款准备金率下调 1 个百分点的同时， 也下调了超额存款准备金利率，距上次（2008.11）相隔近 12 年，此举一方面打开了我国 利率下限空间，另一方面也鼓励金融机构加大放贷力度，降低超储率，进一步增加对实体 经济的资金支持。 图图2014 年以来年以来 M1、、M2 同比走势同比走势 数据来源央行，中指研究院综合整理 国内金融环境相对宽松，流动性保持合理充裕国内金融环境相对宽松，流动性保持合理充裕。。2020 年 3 月，M1、M2 及社会融资 规模存量同比增速均显著提升，M1 同比增长 5.0，M2 同比增长 10.1，为 2017 年 5 月以来再次上升至 10以上，其中疫情期间财政部门加大支出，在很大程度上提振 M2 的 增长，同时货币乘数处于高位也提振了货币派生能力。金融数据的提升表明了新一轮宽信 用政策的开启，二季度我国将进一步加大逆周期调节力度，金融环境相对宽松，力促流动 性保持合理充裕。 右中小型存款类金融机构存款准备金率 （左）利率MLF年期中期借贷便利1 利率（左）LPR 年期贷款市场报价1 2020-03 2019-12 2019-09 2019-06 2019-03 2018-12 2018-09 2018-06 2018-03 2017-12 2017-09 2017-06 2017-03 2016-12 2016-09 2016-06 2016-03 5 4 3 2 17 15 13 11 9 个月138时隔 （右） 超储率超额存款准备金率 （左）超额准备金利率 2019-12 2018-09 2017-06 2016-03 2014-12 2013-09 2012-06 2011-03 2009-12 2008-09 2007-06 2006-03 2004-12 2003-09 2002-06 2001-03 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 10 8 6 4 2 0 同比M2同比M1 30 20 10 0 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 10 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 图图2015 年以来基础货币余额及货币乘数走势年以来基础货币余额及货币乘数走势 数据来源央行、中指研究院综合整理 展望二季度，展望二季度，考虑到目前海外疫情放缓拐点仍未出现，二季度海外金融市场仍存不稳 定预期，各国宽松政策亦将延续。国内而言，资本全球化流动下，我国金融市场亦将有所 波动，但鉴于国内目前疫情防控已取得阶段性成效，国内经济活动有序运行，且国内货币 总量依旧可期（货币乘数已上升至 6 以上，基础货币余额也在相对高位） ，将减弱国内金 融市场荡幅，同时中央将继续加大逆周期调节力度，保障流动性合理充裕，二季度定向降 准、降息仍可期。 2.3 房地产市场房地产市场房贷利率进一步下调，金融监管房贷利率进一步下调，金融监管不放松不放松 图图2017 年以来全国年以来全国 35 个重点城市个重点城市首套及二套房贷利率走势首套及二套房贷利率走势 数据来源融 360、中指研究院综合整理 图图2015 年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势 数据来源央行、中指研究院综合整理 房贷利率仍存下行预期房贷利率仍存下行预期，金融监管依旧严格，金融监管依旧严格。。据融 360 对全国 35 个重点城市监测数 据显示，2020 年以来，35 个重点城市首套房、二套房房贷利率均逐月下滑，3 月全国 35 货币乘数（右）基础货币余额（左） 元 亿 万 2020-02 2019-12 2019-10 2019-08 2019-06 2019-04 2019-02 2018-12 2018-10 2018-08 2018-06 2018-04 2018-02 2017-12 2017-10 2017-08 2017-06 2017-04 2017-02 2016-12 2016-10 2016-08 2016-06 2016-04 2016-02 2015-12 2015-10 2015-08 2015-06 2015-04 2015-02 35 30 25 20 7 6 5 4 3 LPR年期5二套房平均利率首套房平均利率 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 4.65 4.75 4.80 4.85 5.77 5.45 个人住房贷款余额增速（右）房地产贷款余额增速（右） 各项贷款余额增速（右）个人住房贷款余额（左）房地产贷款余额（左） 亿 万 50 40 30 20 10 0 40 30 20 10 0 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济房地产运行分析报房地产运行分析报告告 11 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 个重点城市首套房、二套房房贷平均利率分别为 5.42、5.74，较去年末均下降 10 个 基点。4 月 20 日，全国银行间同业拆借中心公布 5 年期以上 LPR 最新数据为 4.65，较 上期下调 10 个基点，为去年 8 月以来单月最大下调幅度，未来伴随 5 年期以上 LPR 的下 调，房贷利率仍存下行预期。2020 年一季度，房地产贷款余额增速延续去年回落态势， 同比增长 13.9，较去年末回落 0.9 个百分点，个人住房贷款余额增速亦回落 0.8 个百分 点至 15.9， 新冠疫情影响下， 短期住房销售