
「房地产市场运行报告」《中国宏观经济-房地产市场运行报告(2020年一季度)》.pdf
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1、 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 目录目录 1.全球环境:突发事件持续发酵,全球经济增速将放缓全球环境:突发事件持续发酵,全球经济增速将放缓 . 1 1.1 疫情演变:海外疫情仍在快速蔓延,下降拐点尚未出现疫情演变:海外疫情仍在快速蔓延,下降拐点尚未出现 . 1 1.2 疫情疫情影响:海外疫情对全球经济、金融均产生明显负面冲击影响:海外疫情对全球经济、金融均产生明显负面冲击 . 2 2. 国内环境:经济存低位反弹预期,金融环境相对宽松国内环境:经济存低位反弹预期,金融环境相对宽松 . 4 2.1 国内经济:经济增速将在低位回升,进出口拖累经济反弹幅度国内经济:经济增速将在低位回
2、升,进出口拖累经济反弹幅度 . 4 2.2 国内金融:进一步加大逆周期调节,降息降准仍可期国内金融:进一步加大逆周期调节,降息降准仍可期 . 7 2.3 房地产市场:房贷利率进一步下调,金融监管依旧严格房地产市场:房贷利率进一步下调,金融监管依旧严格 . 10 摘要摘要 当前国外疫情集中爆发并呈加速蔓延态势, 对我国经济发展、 金融系统的稳定均带来新的不确定性,当前国外疫情集中爆发并呈加速蔓延态势, 对我国经济发展、 金融系统的稳定均带来新的不确定性, 面对更加复杂的国内外环境,中央多次强调保持流动性的合理充裕,二季度降息降准依然可期。同时,面对更加复杂的国内外环境,中央多次强调保持流动性的合
3、理充裕,二季度降息降准依然可期。同时, 中央加快启动“新”基建,有效扩大内需,二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振,推动经济中央加快启动“新”基建,有效扩大内需,二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振,推动经济 逐渐恢复,但进出口进一步走弱将拖累二季度经济增速反弹幅度。对房地产市场而言,短期相对偏松的逐渐恢复,但进出口进一步走弱将拖累二季度经济增速反弹幅度。对房地产市场而言,短期相对偏松的 金融大环境下, 房企融资将略有改善, 但中央对房地产金融监管力度不放松, 企业资金改善空间或有限;金融大环境下, 房企融资将略有改善, 但中央对房地产金融监管力度不放松, 企业资金改善空间或有限;
4、 另外,在利率新政下,另外,在利率新政下,5 年期年期 LPR 存一定下行空间,房贷利率或将伴存一定下行空间,房贷利率或将伴随随 LPR 的下调有所下移。的下调有所下移。 中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报告房地产运行分析报告 2020 年年 4 月月 全国的土地实时推出、成交数据,各大企业实时销售数据,市场宏观数据,行业指数,两百 个热点城市的项目交易数据,企业分析,排行榜,全类别统计,市场监测,开盘监测,土地 供应、成交,城市整体市场销售情况, 二手房销售情况等数据。周报,月报,季报,年报。 丛晨曦微信电话:1 5 8 1 0 6 3 6 3 6 8 邮箱:c o n g c h
5、e n x i f a n g . c o m 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报告房地产运行分析报告 1 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 1. 全球环境全球环境:海外疫情拐点尚未出现,全球经济增速海外疫情拐点尚未出现,全球经济增速放缓放缓 1.1 疫情演变疫情演变:海外疫情海外疫情仍仍在快速蔓延,下降拐点在快速蔓延,下降拐点尚尚未出现未出现 目前新冠疫情正在全球迅速蔓延, 截至 4 月 21 日, 全球新冠疫情累计确诊病例超 250 万人次,其中,海外累计确诊病例超 240 万人次,且仍旧在快速蔓延之中,近期日新增确 诊病例虽有所震荡,但
6、规模依旧在 50000 人次以上,美国、意大利、西班牙等国家累计确 诊病例居全球各国前列,累计确诊病例均在 15 万人次以上,美国已超 80 万人次。 图:图:中国和海外部分国家新冠肺炎累计确诊病例数量中国和海外部分国家新冠肺炎累计确诊病例数量 数据来源:国家统计局、中指研究院综合整理 纵观疫情发展史,此次疫情可分为三个阶段: 第一阶段为全球局部爆发期(1 月中下旬至 2 月中旬) ,在此期间,我国国内疫情集中 爆发,海外疫情累计确诊病例尚不足 1000 人次,我国采取了严格的管控措施,封城、交 通管制等多种举措齐发力,一定时间内控制住疫情的快速蔓延。 第二阶段为海外疫情蔓延期(2 月中下旬至
7、 3 月中旬) ,2 月中下旬开始,海外累计确 诊病例增多, 日新增确诊病例超越中国, 与此同时, 中国疫情防控进一步显效, 3 月 7 日, 全国日新增确诊病例已降至 100 人次以下,多地加快复工复产,内部疫情管控措施有所放 松。 第三阶段为海外疫情全面爆发期(3 月中下旬至今) ,3 月 12 日,海外日新增确诊病 例首次超过 5000 人次,欧美(美国、意大利等)主要经济体疫情全面爆发,各国的防疫 措施也明显加强,当前海外日新增确诊病例依旧在 5 万人次以上,疫情放缓的拐点尚未出 现。此时,中国疫情防控取得阶段性成效,进入主要防范境外输入病例阶段,相关政策逐 步转移至稳经济、保民生等方
8、面。 人次以上5000 日新增确诊达至 海外全球爆发:全球爆发: 以下5000增病例在 计确诊增多,日新 海外累全球蔓延:全球蔓延: 人次1000诊尚不足 为主,海外累计确 以中国局部爆发:局部爆发: 天41人次,已历时5000海外日新增突破天45以下,历时100从武汉封城举措到日新增确诊降至 宣布封城 日,武汉 23月1 人次以下100降到 新增确诊病例下 日,国内日7月3 中国 诊病例超过 海外累计确 例5000 确诊突破 海外日新增 个小高峰 增确诊病例有 湖北彻查,新 国外日新增确诊(右)中国累计确诊(左)国外累计确诊(左) 西班牙(左)意大利(左)美国(左) 次 人 4/174/12
9、4/74/23/283/233/183/133/83/32/272/222/172/122/72/21/281/23 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报房地产运行分析报告告 2 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 1.2 疫情影响疫情影响:疫情对全球经济、金融均产生明显疫情对全球经济、金融均产生明显负面负面冲击冲击 疫情的爆发对经济体系产生负面冲击,经济增速放缓和疫情预
10、期的不确定性对金融市 场亦产生负面影响,金融市场的萎靡加速了流动性的紧张及资产价格的下跌,反过来又影 响经济体系的正常运行。总之,疫情的负面影响是全方位的,对经济、金融体系均产生明 显的冲击。 1.2.1. 全球经济全球经济:全球经济景气度进一步下滑全球经济景气度进一步下滑,国际组织下调全年,国际组织下调全年 GDP 增速增速 图:图:2016 年年至今至今全球及重点国家制造业全球及重点国家制造业 PMI 走势走势 数据来源:wind,中指研究院综合整理 2018 年以来,在国际贸易环境突变及各国内部结构性矛盾冲击双重影响下,全球多 个国家经济景气度下滑,美国、意大利、德国制造业 PMI 均在
11、 2018 年初呈现下滑趋势, 2020 年 2 月,全球制造业 PMI 下滑至 47.2%,为 2015 年以来最低值,主要由受疫情严 重影响的国家制造业 PMI 明显下滑带来的拖累效应所致;3 月,美国、德国、意大利制造 业 PMI 均运行在临界点以下, 其中意大利制造业 PMI 下滑较为明显, 同期全球制造业 PMI 持续运行在荣枯线以下。鉴于当前全球疫情缓和拐点仍未出现,多国防疫举措仍将处在严 控状态,将继续限制各国国内及国际经济活动,对各国经济的发展带来冲击,短期全球经 济景气度进一步下滑。 表表:IMF 对全球及主要经济体对全球及主要经济体 2020 年年 GDP 增速预测增速预测
12、 时间时间 全球全球 发达经发达经 济体济体 新兴市场新兴市场 和发展中和发展中 经济体经济体 主要经济体主要经济体 中国中国 美国美国 意大利意大利 英国英国 法国法国 德国德国 2017 3.62% 2.17% 4.64% 6.77% 2.18% 1.51% 1.66% 1.57% 2.05% 2018 3.73% 2.36% 4.68% 6.60% 2.88% 1.17% 1.36% 1.56% 1.91% 2019 3.01% 1.68% 3.92% 6.14% 2.35% 0.01% 1.24% 1.25% 0.54% 2020 -3.03% -6.11% -1.05% 1.18%
13、-5.91% -9.13% -6.50% -7.18% -6.95% 数据来源:wind,中指研究院综合整理 考量到突发事件对全球及各国经济体系的冲击,近期国际货币基金组织(IMF)下调 各国家 2020 年预测实际 GDP 增速,全球、发达经济体及新兴市场和发展经济体 2020 年 PMI全球制造业PMI德国制造业PMI意大利制造业PMI美国制造业 65% 60% 55% 50% 45% 40% 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报房地产运行分析报告告 3 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 GDP 增速均为负值,而主要经济体中,除中国 GDP
14、 同比增长近 1.2%以外,其余各经济 体 GDP 同比均下降。 1.2.2. 全球金融:全球金融:资产价格明显下跌,风险波动率显著上行资产价格明显下跌,风险波动率显著上行 图:图:2020 年年 3 月美国国债收益率、标普月美国国债收益率、标普 500 指数走势指数走势 数据来源:Wind,中指研究院综合整理 图:图:2008 年金融危机期间及年金融危机期间及 2020 年疫情期间年疫情期间标普尔标普尔 500 指数波动率指数(指数波动率指数(VIX) 数据来源:Wind,中指研究院综合整理 随着海外疫情的集中爆发,海外金融市场运行出现明显震荡,资产价格下跌明显,3 月9号, 美股触发第一次
15、熔断, 股债双跌, 风险波动率亦随即上升, 在3月16日达至82.69%, 已经超过 2008 年全球金融危机时期的最高水平。随后,美国采取力度较大的货币和财政 政策,为市场注入足够的流动性,近期美元流动性紧张状态明显改善,风险波动率已有显 著回落,但仍高于 20%,股债两市亦在低位有所反弹,但尚没有企稳回升预期,后期金融 市场发展仍与疫情走向息息相关。 为应对新冠疫情给金融市场、经济带来的冲击,海外多国纷纷出台宽松的货币政策, 且随着疫情的演变对政策的宽松力度层层加码, 以保障市场流动性。 其中以美国力度最大, 在大幅降息、回购操作及量化宽松政策之外,美国还运用非常规货币工具,直接向市场注
16、入流动性,以稳定经济和金融市场。 股债均有所反弹,流动性紧张有所缓解 流动性收紧 现背离,股债双跌, 标普和国债收益率 跌,债市成避 益率同步下 标普和国债收 指数(右)500标准普尔:美国年期美国国债收益率(左)10 1.3% 1.2% 1.1% 1.0% 0.9% 0.8% 0.7% 0.6% 0.5% 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 2020-04-20 2020-04-09 2020-04-01 2020-03-24 2020-03-16 2020-03-06 2020-02-27 2020-02-19 2009-07-01 2009-06-23
17、2009-06-15 2009-06-05 2009-05-28 2009-05-19 2009-05-11 2009-05-01 2009-04-23 2009-04-15 2009-04-06 2009-03-27 2009-03-19 2009-03-11 2009-03-03 2009-02-23 2009-02-12 2009-02-04 2009-01-27 2009-01-16 2009-01-08 2008-12-30 2008-12-19 2008-12-11 2008-12-03 2008-11-24 2008-11-14 2008-11-05 2008-10-28 200
18、8-10-20 2008-10-9 2008-10-1 2008-09-23 2008-09-15 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 45.41% 82.69% 80.86% 次回归到相对正常水平 指数再VIX个月之后,7历经近 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报房地产运行分析报告告 4 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 表表:2020 年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措年为应对新冠疫情各国出台相应的货币宽松政策举措 国家国家 货币政策宽松措施货币政策宽松措施 欧洲 欧央行在负利率背景下
19、,开启量化宽松,将推出包括长期再融资操作 (LTROs) 美国 3 月中旬两次非常规降息后推出“零利率” ,同时启动量化宽松政策, 23 日宽松政策再度加码,开始购买除股票外几乎所有的信用产品, 28 日,特朗普正式签署 2 万亿美元经济刺激法案。 G20 G20 峰会重磅声明:不惜一切代价应对疫情冲击,启动 5 万亿美元经济计划。 数据来源:中指研究院综合整理 2. 国内环境:国内环境:经济经济短期压力大,二季度短期压力大,二季度存存低位回升低位回升预期预期 对中国而言,新冠疫情集中爆发相对较早,其对我国经济的冲击主要体现在 1-2 月供 需数据上,3 月疫情得以阶段性控制及经济活动逐步恢复
20、,供需两侧数据均在低位有所反 弹,但当前海外疫情正处高发期,各国经济均面临下滑预期,这将影响我国经济的恢复发 展,尤其是进出口方面。 2.1 国内经济国内经济:经济增速经济增速将在低位回升,将在低位回升,进出口拖累经济反弹幅度进出口拖累经济反弹幅度 图图:2015 年至今年至今季度季度 GDP 同比及三大需求对同比及三大需求对 GDP 的拉动作用走势的拉动作用走势 数据来源:海关总署,中指研究院综合整理 一季度经济同比下降, 三大支出拉动作用均为负一季度经济同比下降, 三大支出拉动作用均为负。 一季度, 我国 GDP 同比下降 6.8%, 为改革开放以来首次负增长,三大支出对 GDP 的拉动作
21、用均为负值,内外需求均疲软, 其中最终消费支出对 GDP 增长的拖累效应最具明显,拖累 GDP 增速 4.36 个百分点。 图图:2015 年至今我国进、出口同比及贸易差额走势年至今我国进、出口同比及贸易差额走势 数据来源:海关总署,中指研究院综合整理 当季同比的拉动GDP货币和服务净出口对当季同比的拉动GDP资本形成额对 当季同比的拉动GDP最终消费支出对当季同比(左)GDP 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 进口(右)出口(右)贸易差额(左) 元 美 亿 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 45% 30% 15%
22、 0% -15% -30% 2020 年第一季度年第一季度中国宏观经济中国宏观经济&房地产运行分析报房地产运行分析报告告 5 中指研究院中指研究院 中房指数系统中房指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 我国进我国进出口出口明显承压明显承压,短期形势仍不乐观短期形势仍不乐观。一季度我国出口同比下降 13.3%,进口同 比下降 2.9%,降幅均较 1-2 月有所收窄,单 3 月出口同比下降 6.6%,降幅较 1-2 月收窄 10 个百分点以上, 但
23、这并不代表全球贸易环境的改善, 或更多的为前期国内疫情期间积压 订单的释放。短期来看,一方面国内出口商品的供给能力逐步恢复,对我国出口将有一定 程度上的支撑;另一方面,海外疫情的持续发酵将明显减弱外需动力,同时也将影响海外 商品的供给能力,进而拖累我国加工贸易的进出口,二季度国内进出口形势仍不容乐观。 图图:2017 年至今消费、固定资产投资累计同比及制造业从业人员指数走势年至今消费、固定资产投资累计同比及制造业从业人员指数走势 数据来源:国家统计局,中指研究院综合整理 一季度一季度消费、投资明显下滑消费、投资明显下滑,3 月月投资投资同比同比转增转增。一季度社会消费品零售总额、固定 资产投资
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